Phát triển nhà ở xã hội - Kết quả và những vấn đề đặt ra

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong nửa đầu năm 2018 phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh khoảng 70% so với cùng kỳ năm 2017, chỉ còn chiếm lệ khoảng 20,5% so với 37,6% cùng kỳ năm 2017; trong khi đó, mức giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tăng khoảng 1 – 3% so với giá bán căn hộ cao cấp chỉ tăng khoảng 0,5%.

Kết quả hình ảnh cho nhà ở xã hội

 

Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn năm 2012-2015, khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) và đến năm 2020 cả nước vẫn sẽ cần thêm khoảng 200.000 căn. Các đô thị càng lớn thì nhu cầu về NOXH càng cao, trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 134.000 căn, Hà Nội cần 111.200 căn (cán bộ, công chức 25 bộ, ngành ở Hà Nội cần khoảng 30.000 căn và nguồn cung NOXH tại các dự án trên địa bàn thành phố mới đáp ứng được khoảng 60 -70% tổng nhu cầu của người dân), Bình Dương 104.000 căn, Đà Nẵng khoảng 16.000 căn và Đồng Nai 95.000 căn.  Phân khúc NOXH còn nhiều triển vọng do vẫn thiếu cung phù hợp với sự đa dạng về cầu thực tế, nhất là về cơ cấu và chất lượng sản phẩm, thiết kế, độ an toàn và đầy đủ tiện ích, vừa túi tiền khách hàng. Tuy nhiên, đến nay nhiều địa phương vẫn chưa tiến hành lập và sẽ phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội (NOXH) có lượng cầu lớn và không ngừng tăng; Chủ đầu tư được nhận nhiều ưu đãi, nhưng nhiều dự án vẫn khó triển khai...Rõ ràng đã đến lúc cần động lực mới để phát triển NOXH…

Thực tế trong nước và thế giới cho thấy, quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh, trong khi tốc độ cải thiện thu nhập của người dân chậm và nhu cầu tiếp xúc cộng đồng cao, kéo theo sự bùng nổ nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng mạnh mẽ. Đông đảo thế hệ dân thành thị trẻ dường như ngày càng ưa chuộng những căn hộ "3 trong 1" ở vị trí thuận lợi kết nối mạng xã hội, giao thông và vui chơi công cộng, được trang bị tiện nghi thông minh, tiết kiệm không gian và có chất lượng xây dựng tốt, sơn màu trang nhã, nhiều ánh sáng tự nhiên, dù diện tích hạn hẹp trên dưới 20-30 m2, thậm chí nhỏ hơn, để vừa đáp ứng nhu cầu về không gian sống linh hoạt-làm việc-giải trí, vừa phù hợp túi tiền khiêm tốn thời kỳ đầu lập nghiệp; Đồng thời, họ cũng mong muốn có sự đa dạng hóa cơ cấu các loại căn hộ và sẵn sàng dịch chuyển, tìm mua những căn hộ cao cấp hơn tùy theo năng lực tài chính cá nhân thực tế …

Hơn nữa, các khu NOXH nên được quy hoạch riêng, tập trung tại những địa bàn phù hợp và tuân thủ quy chuẩn chung quốc gia; được thực hiện cả bởi người thiết kế lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp; NOXH cần đa dạng hóa về sản phẩm, bao gồm nhiều loại diện tích khác nhau, không có giới hạn trần và sàn về diện tích (kể cả có căn hộ độc thân khoàng trên dưới 10 m2 và căn hộ gia đình trẻ khép kín hoặc không), cũng như cần đa dạng hóa hình thức thanh toán (mua trả ngay, trả chậm và cho thuê…). Đặc biệt, NOXH không phải là nhà chất lượng thấp và thiếu các điều kiện hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ sinh kế người sở hữu.

Cơ quan quản lý cần chủ động và kịp thời xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án NOXH; tăng trách nhiệm giải trình và cũng cấp thông tin minh bạch cho doanh nghiệp, người dân; cải thiện các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội; dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội và điều kiện, quy trình thủ tục cá nhân vay gói hỗ trợ tín dụng NOXH; tăng cường kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn và giải quyết các khó khăn, vướng mắc; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật của chủ đầu tư dự án NOXH để đẩy nhanh tiến độ và bảo đảm chất lượng trong quá trình triển khai thực hiện dự án và quản lý, sử dụng NOXH.

Doanh nghiệp đầu tư không chỉ được được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi xây dựng dự án NOXH, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật, mà còn cần được bảo vệ khỏi mọi hành vi nhũng nhiễu, cản trở doanh nghiệp, làm tăng chi phí tiêu cực và đội giá NOXH. Đồng thời, cùng với yêu cầu doanh nghiệp chủ đầu tư phải ký quỹ bảo lãnh nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà (nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ, chất lượng đã cam kết thì bên bảo lãnh là ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở đã ký kết), thì cần cho phép doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà và thế chấp bằng căn hộ khách hàng mua tại dự án doanh nghiệp là chủ đầu tư, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Người mua nhà cần được tăng cơ hội trực tiếp, giảm thiểu mọi chi phí cho đầu mối trung gian, để lựa chọn sản phẩm phù hợp túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở trước mắt; Đồng thời, không hạn chế thời gian và cơ hội để người dân có thể chuyển nhượng căn hộ nhỏ cho người khác và tiếp cận các sản phẩm mới, cải thiện NOXH khi có điều kiện và nhu cầu; cũng như cần được hỗ trợ tăng mức vay và kéo dài thời gian vay mua nhà để giảm áp lực trả nợ.

Tạo động lực mới phát triển các sản phẩm NOXH đa dạng và cân đối cơ cấu, có thiết kế đẹp, chất lượng và tiện ích xã hội cao, giá cả hợp lý…không chỉ tạo động lực liên ngành phát triển kinh tế đất nước, mà còn là mục tiêu chính sách xã hội và thước đo tính ưu việt của chế độ KTTT định hướng XHCN ở nước ta.

TS. Nguyễn Minh Phong