Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu 10 năm trước diễn ra cùng lúc với đỉnh điểm về chu kỳ bùng nổ giá tài sản trong nước, khiến thị trường bất động sản trong nước nhanh chóng chuyển vào trạng thái... rơi tự do.
 |
| Thị trường bất động sản phải mất nhiều thời gian để phục hồi từ đáy chu kỳ sau khi bong bóng bất động sản 2008 sụp đổ. Ảnh: THÀNH HOA |
Nhìn lại khủng hoảng bất động sản 2008
Cũng cần nhắc lại, dòng tiền từ hệ thống tín dụng liên tục được bơm ra nền kinh tế từ đầu những năm 2000 đã tạo ra một đợt bùng nổ giá bất động sản. Cơn sốt đất chỉ dừng lại khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời với những quy định chặt chẽ hơn về việc phân lô bán nền. Ngay sau đó, thị trường đóng băng một thời gian nhưng một lần nữa dòng tiền quá dễ dãi từ hệ thống tín dụng đang bùng nổ về số lượng ngân hàng lại nhanh chóng đẩy nền kinh tế vào một đợt tăng phi mã giá đất mới. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng lên đến 41,5% hay 53,9% trong những năm 2004 và 2007, một bong bóng tài sản lớn nhất từ trước đến nay đã hình thành và cuốn cả nền kinh tế theo nó.
Giá đất tăng nhanh đến vài trăm phần trăm trong thời gian ngắn đã tạo sức hút quá lớn, khiến mọi thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ. Thị trường mang nặng tính đầu cơ này thu hút một phần rất lớn nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân cho đến các doanh nghiệp tư nhân, thậm chí cả các tập đoàn, tổng công ty quốc doanh. Một hiện tượng diễn ra rất phổ biến trong giai đoạn này là nhiều doanh nghiệp từ bỏ hoạt động sản xuất kinh doanh, tập trung nguồn vốn đầu cơ bất động sản. Đòn bẩy tài chính cũng được sử dụng ở mức tối đa khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng được giải ngân cho mục đích sản xuất, kinh doanh sau đó được rút ra để đầu cơ bất động sản.
Thị trường quá nóng khiến các doanh nghiệp đua nhau phát triển các dự án bất động sản bằng nguồn vốn vay. Khi nguồn vốn tín dụng được thắt chặt trong năm 2008 và lãi suất huy động tăng vọt từ 9-10% lên 17-18%, hàng loạt dự án đã không thể hoàn thành, gây nên một giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng về niềm tin của người tiêu dùng. Điều đó đã đẩy thị trường xuống đáy sâu mà phải mất nhiều năm sau mới có thể hồi phục.
Nhìn nhận lại những nguyên nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008, có thể thấy năm yếu tố chính.
Thứ nhất, chính sách tiền tệ dễ dãi, cung tiền thiếu kiểm soát đã làm bong bóng đầu cơ bất động sản phình to quá nhanh trên mọi phạm vi địa lý, khủng hoảng mang tính tất yếu và chỉ là vấn đề thời gian.
Thứ hai, hệ thống ngân hàng phát triển quá nóng dẫn đến buông lỏng về quản lý rủi ro tín dụng, nguồn vốn cho vay bất động sản không được kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Rủi ro cho vay bất động sản tăng cao kéo theo chính sách hạn chế cấp tín dụng của cơ quan quản lý đã làm phương án tài chính của nhiều dự án bất động sản đổ bể.
Thứ ba, thể chế chính sách trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa hoàn thiện dẫn đến các sai phạm trong phát triển dự án. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động tiền của người mua nhưng không hoàn thành dự án theo cam kết đã làm mất niềm tin của người tiêu dùng. Điều này khiến cho thị trường không thể hồi phục bất chấp nỗ lực của các chủ dự án trong việc hạ giá bán.
Thứ tư, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn đầu, các chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và thiếu kinh nghiệm trong quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro về thị trường.
Thứ năm, những diễn biến bất lợi của khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 và kinh tế vĩ mô trong nước đóng vai trò xúc tác và làm trầm trọng thêm các vấn đề nội tại của thị trường bất động sản.
Chu kỳ mới sau 10 năm
Thị trường bất động sản phải mất nhiều thời gian để phục hồi từ đáy chu kỳ sau khi bong bóng bất động sản 2008 sụp đổ. Nguồn cung căn hộ chung cư chỉ thực sự được đưa trở lại thị trường vào cuối năm 2014 và năm 2015 tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Triển vọng thị trường tiến triển nhanh hơn hầu hết các dự đoán thời điểm đó. Trung bình giai đoạn 2015-2017, mỗi năm có khoảng trên 33.000 căn hộ được đưa vào thị trường tại TPHCM. Nguồn cung tăng chậm hơn một chút ở Hà Nội với khoảng 30.000 căn hộ mới mỗi năm. Trong ba năm giai đoạn 2015-2017, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã tương đương với tất cả các năm trước cộng lại.
Nguồn cung mới ở mức cao cho thấy sự lạc quan của các chủ đầu tư vào tình hình tiêu thụ của thị trường. Tuy nhiên, những rủi ro nguy hiểm chết người thường xuất hiện khi thị trường lạc quan nhất. Cơ cấu nguồn cầu tập trung quá nhiều vào đối tượng khách đầu tư có lẽ là điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Thực tế cho thấy áp lực từ nguồn cung mới đang đè nặng lên thị trường căn hộ cho thuê. Mức lợi suất cho thuê được ghi nhận có chiều hướng đi xuống ở thị trường cả hai thành phố lớn, đặc biệt ở thị trường Hà Nội - nơi dấu hiệu dư thừa nguồn cung đang trở nên rõ nét.
Phân khúc căn hộ chung cư dù sao cũng gắn sát sao với nhu cầu thực về chỗ ở của thị trường. Biến động mạnh về giá của bất động sản nhà đất mới thực sự đưa ra những tín hiệu lo ngại về sự hình thành của bong bóng đầu cơ tài sản. Từ năm 2017 đã xuất hiện những đợt sóng đầu cơ nhà đất với quy mô lớn. Ở thị trường Hà Nội, tăng giá đột biến xảy ra ở khu vực phía Đông như các quận, huyện Đông Anh, Gia Lâm với kỳ vọng cơ sở hạ tầng nối đến trung tâm sẽ được cải thiện qua các kế hoạch xây dựng cầu bắc qua sông Hồng hay hình thành các khu đô thị mới. Nhà đất khu vực phía Tây cũng chứng kiến sự tăng giá nhanh ở một số dự án, mặc dù vẫn còn ở mặt bằng thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước khủng hoảng 2008.
Thị trường TPHCM xuất hiện đợt sốt nhà đất với biên độ tăng giá có thể lên đến 2-3 lần tại các khu vực phía Đông và phía Bắc, điển hình như quận 9, Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình... Đặc biệt, khu vực ngoại thành như các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và cả Đức Hòa (tỉnh Long An) đều có sự tăng giá đột biến nhờ các thông tin về quy hoạch mới.
Phạm vi của bong bóng đầu cơ còn quan sát được ở nhiều thành phố như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Hạ Long, Vũng Tàu, Đà Lạt... hay đặc biệt là tại các khu vực có quy hoạch làm đặc khu kinh tế Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc và sân bay Long Thành. Một số khu vực đã đạt mức đỉnh điểm như giai đoạn 2010-2011.
Những bài học rút ra
Sự vận động của các thị trường tài sản luôn gắn liền với yếu tố chu kỳ. Tỷ lệ cao người mua nhà cho mục đích đầu tư đang gây lo ngại về tính bền vững của thị trường. Hiện tượng tăng giá nhà đất, sốt nóng trên diện rộng là tín hiệu cảnh báo nguy cơ bong bóng tài sản đang hình thành.
Tuy nhiên có lẽ vẫn còn sớm để khẳng định hay dự báo về một đợt khủng hoảng tiếp theo. Bối cảnh hiện tại đã khác rất nhiều so với 10 năm trước. Kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách tiền tệ được thực thi cẩn trọng hơn, sức khỏe hệ thống ngân hàng tốt hơn, và quan trọng hơn cả, thị trường hiện nay là của những chủ đầu tư chuyên nghiệp có năng lực tài chính và khả năng quản trị rủi ro bài bản.
Theo thesaigontimes
In bài viết
