Bài 13: Quy hoạch sử dụng và phát triển thị trường đất nông nghiệp trong bối cảnh hiện nay nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc già và phát triển nông nghiệp hiện đại

Ban Kinh tế Trung ương trân trọng giới thiệu một số bài tham luận tại Hội thảo chuyên đề 1: "Phát triển nông nghiệp, nông thôn bền vững vì một Việt Nam thịnh vượng" trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc và Triển lãm quốc gia về thành tựu 10 năm thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 Khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn.

Bài 13: Quy hoạch, sử dụng và phát triển thị trường đất nông nghiệp trong bối cảnh hiện nay nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và phát triển nông nghiệp hiện đại

PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh

ThS.Phạm Thị Minh Thủy

Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và môi trường

1. Khái quát tình hình sử dụng, thực hiện quy hoạch đất nông nghiệp và thực trạng thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam

1.1. Tình hình sử dụng các loại đất nông nghiệp ở Việt Nam

Theo quy định về phân loại đất theo mục đích sử dụng tại Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, và đất nông nghiệp khác.

a) Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp

Trong số trên 33,1 triệu ha đất đai của cả nước, lĩnh vực nông, lâm, ngư nghiệp đang sử dụng 27,3 triệu ha chiếm 81% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Diện tích đất nông nghiệp tăng đều trong suốt cả giai đoạn 1994 - 2016 từ 18,3 triệu ha lên 27,3 triệu ha. Thay đổi lớn nhất là đất chưa sử dụng đã giảm mạnh từ 11,7 triệu ha xuống còn 2,1 triệu ha trong cùng kỳ, cho thấy việc khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai vào các mục đích khác nhau đã và đang được đẩy mạnh. Đối với đất nông nghiệp cũng có sự thay đổi đáng kể theo hướng tăng lên cả đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất NTTS nhờ đẩy mạnh khai hoang, thủy lợi đi đối và cải tạo đất. Tuy nhiên cơ cấu đất nông nghiệp lại có sự thay đổi mạnh mẽ do chuyển dịch cơ cấu sản xuất và cơ cấu cây trồng, vật nuôi trong nông nghiệp thời gian qua. Chỉ tính riêng giai đoạn 2001 đến nay, mặc dầu diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã tăng mạnh (từ 8,88 triệu ha lên 11,53 triệu ha, nhưng diện tích đất lúa lại giảm từ trên 4,34 triệu ha xuống còn 4,14 triệu ha, kèm theo đó là sự tăng lên của đất cây hàng năm khác và cây lâu năm. Việc giảm diện tích đất lúa có nguyên nhân một phần do đô thị hóa và công nghiệp hóa đã chuyển một phần đất nông nghiệp (trong đó có đất lúa) sang đất phi nông nghiệp, phần còn lại là do hiệu quả của trồng lúa thấp, không mang lại thu nhập hấp dẫn như nuôi tôm, thủy sản nước ngọt, trồng cây ăn quả, rau màu, hoa, cây cảnh, chăn nuôi...

Bảng 1: Diện tích các loại đất nông nghiệp toàn quốc và các vùng
(tính đến ngày 31/12/2016)1

Đơn vị tính: nghìn ha

Qua số liệu trong Bảng 1 cho thấy, trong 27.285 nghìn ha đất nông nghiệp thì đất sản xuất nông nghiệp chiếm 42,25% với 11.527 nghìn ha, đất lâm nghiệp chiếm 54,64% với 14.908 nghìn ha, đất nuôi trồng thuỷ sản chiếm 2,92% với 797 nghìn ha. Cả nước có 4.136 nghìn ha đất trồng lúa, chiếm 35,88% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, riêng vùng Đồng bằng sông Cửu Long và vùng Đồng bằng sông Hồng có 2.503 nghìn ha, chiếm 60,52% diện tích đất trồng lúa cả nước. Đất trồng cây lâu năm chiếm 39,38% diện tích đất sản xuất nông nghiệp với 4.539 nghìn ha, trong đó 55,45% diện tích tập trung ở 2 vùng Tây Nguyên và Đồng Nam Bộ với 1.421 nghìn ha và 1.096 nghìn ha. Trong tổng diện tích đất lâm nghiệp thì đất rừng sản xuất chiếm 50% với 7.478 nghìn ha, đất rừng phòng hộ chiếm 35,14% với 5.239 nghìn ha, còn lại là đất rừng đặc dụng 2.191 nghìn ha. Diện tích đất lâm nghiệp tập trung chủ yếu (91,64%) ở 3 vùng Miền núi và Trung du bắc bộ 5.407 nghìn ha, Bắc trung bộ và Duyên hải nam trung bộ 5.763 nghìn ha, Tây nguyên 2.491 nghìn ha. Đất nuôi trồng thuỷ sản tập trung hầu hết (81,81%) ở 2 vùng Đồng bằng sông Cửu Long 531 nghìn ha và Đồng bằng sông Hồng 121 nghìn ha.

Bảng 2: Biến động diện tích các loại đất nông nghiệp toàn quốc và các vùng
giai đoạn 20052 - 2016

Đơn vị tính: nghìn ha

Trong vòng 11 năm từ năm 2005 đến 2016, diện tích đất nông nghiệp trên cả nước tăng 2.462 nghìn ha (9,92%), diện tích tăng tập trung hầu hết (89%) ở 2 vùng Miền núi trung du bắc bộ tăng 1.117 nghìn ha và vùng Bắc trung bộ và Duyên hải miền trung tăng 1.085 nghìn ha; hai vùng có diện tích đất nông nghiệp giảm là Đông nam bộ giảm 56 nghìn ha (2,86%) và Đồng bằng sông Cửu Long giảm 35 nghìn ha (1,02%). Trong các loại đất nông nghiệp thì đất sản xuất nông nghiệp có tốc độ tăng nhanh nhất 22,42% tương ứng 2.111 nghìn ha, tiếp đến là đất nuôi trồng thuỷ sản tăng 13,86% tương ứng 97 nghìn ha, còn đất lâm nghiệp chỉ tăng 1,57% tương ứng 230 nghìn ha.

Bảng 3: Tỷ lệ biến động diện tích các loại đất nông nghiệp
toàn quốc và các vùng giai đoạn 2005 - 2016

Đơn vị tính: %

Giai đoạn 2005 - 2016, đất trồng lúa giảm 30 nghìn ha, bình quân mỗi năm giảm 2,73 nghìn ha. Đất trồng lúa giảm tập trung ở hai vùng Đông nam bộ giảm 82 nghìn ha (35,34%) và Đồng bằng sông Hồng giảm 68 nghìn ha (-10,27%). Riêng đất chuyên trồng lúa nước giảm ở ba vùng: Đông nam bộ, Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng sông Cửu Long. Đáng chú ý là vùng Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng sông Cửu Long - hai vựa lúa lớn của cả nước và là nơi có điều kiện thổ nhưỡng rất thích hợp để trồng lúa nước, tuy nhiên đây cũng là vùng có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho sự phát triển đô thị và các ngành phi nông nghiệp, cũng trong giai đoạn 2005 - 2016, diện tích đất chuyên trồng lúa nước tại hai vựa lúa đã giảm 71 nghìn ha: vùng Đồng bằng sông Hồng giảm 45 nghìn ha, bình quân mỗi năm giảm 4,1 nghìn ha; Đồng bằng sông Cửu Long giảm 26 nghìn ha, bình quân mỗi năm giảm 2,4 nghìn ha. Đất trồng cây lâu năm hiện có 4.539 nghìn ha, tăng 1.494 nghìn ha (+49,06%) so với năm 2005, các vùng có tỷ lệ tăng lớn (trên 50%) là: Bắc trung bộ và Duyên hải miền trung tăng 97,56%; Tây nguyên tăng 76,77%; Miền núi trung du bắc bộ tăng 50,15%.

Trong giai đoạn 2005 - 2016, đất lâm nghiệp tăng 230 nghìn ha (+1,57%), trong đó đất rừng sản xuất tăng nhanh 2.043 nghìn ha (+37,59%), bình quân mỗi năm tăng 186 nghìn ha (+2,94%), trong khi đất rừng phòng hộ giảm nhanh 1.934 nghìn ha (-26,96%), bình quân mỗi năm giảm 176 nghìn ha (-2,82%). Đất rừng phòng hộ giảm mạnh ở ba vùng: Miền núi trung du bắc bộ giảm 985 nghìn ha, bình quân mỗi năm giảm 3,3%; Bắc trung bộ và Duyên hải miền trung giảm 412 nghìn ha, bình quân mỗi năm giảm 1,6%; Tây nguyên giảm 398 nghìn ha, bình quân mỗi năm giảm 4,99%. Đất rừng đặc dụng tăng 121 nghìn ha (+5,85%) trên cả nước, nhưng giảm ở hai vùng Tây nguyên 37 nghìn ha (-7,21%) và Miền núi trung du bắc bộ 6 nghìn ha (1,23%). Đất nuôi trồng thuỷ sản tăng 97 nghìn ha (riêng hai vùng Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng sông Cửu Long tăng 57 nghìn ha), bình quân mỗi năm tăng 8,82 nghìn ha (+1,19%).

Như vậy, trong vòng 10 năm qua, tình hình biến động diện tích các loại đất nông nghiệp diễn ra theo hai xu hướng tăng và giảm. Xu hướng biến động tăng thể hiện rõ nhất đối với đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất. Trong khi đó hai loại đất có xu hướng biến động giảm là đất rừng phòng hộ và đất trồng lúa nước tại vùng Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng sông Cửu Long.

Đối với công tác điều tra, đánh giá đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã và đang triển khai thực hiện điều tra đánh giá tiềm năng và chất lượng tài nguyên đất, đặc biệt chú trọng đến các vùng có nguy cơ thoái hoá, xâm nhập mặn, ngập úng, khô hạn, hoang mạc hoá, xói mòn, rửa trôi, ô nhiễm đất; thử nghiệm điều tra, đánh giá thoái hóa đất cấp tỉnh tại các địa phương: Cao Bằng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Gia Lai và An Giang. Đến nay, đã hoàn thành việc điều tra, đánh giá thoái hoá đất lần đầu cho 07 vùng kinh tế - xã hội. Kết quả tổng hợp chung của cả nước có 23,17 triệu ha đất bị thoái hoá, trong đó thoái hoá nặng 6,78 triệu ha, thoái hoá trung bình 7,76 triệu ha và thoái hoá nhẹ có 8,63 triệu ha3. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang triển khai dự án Tổng điều tra, đánh giá đất đai toàn quốc với nhiệm vụ điều tra, đánh giá chất lượng đất, tiềm năng đất đai và điều tra, đánh giá thoái hoá đất của các vùng kinh tế - xã hội và cả nước.

1.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015

Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) cấp quốc gia, Chính phủ đã tổ chức xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đồng thời chỉ đạo các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức triển khai thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015. Trên cơ sở Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt để đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương. Đối với nhóm đất nông nghiệp, kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng các loại đất nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 đạt được như sau:

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong 5 năm qua đối với nhóm đất nông nghiệp đạt 100,91% so với chỉ tiêu mà Quốc hội quyết định tại Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011. Trong đó, đất trồng lúa (đất chuyên trồng lúa nước), đất làm muối vượt so với chỉ tiêu Quốc hội quyết định; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản đều đạt trên 96% so với chỉ tiêu Quốc hội đưa ra.

Cho đến nay, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được Chính phủ phê duyệt; điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp quốc gia đã được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 134/2016/QH13 ngày 09/4/2016; các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã lập, thẩm định điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020).

Bảng 4: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 20154

Thực hiện quy định tại Luật Đất đai, Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng 5 năm 2012 của Chính phủ về quản lý sử dụng đất trồng lúa, Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa; Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 17/2014/TT-BTNMT ngày 21/4/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc xác định ranh giới, diện tích và xây dựng cơ sở dữ liệu đất trồng lúa; triển khai dự án "Thử nghiệm xác định ranh giới và công khai diện tích đất trồng lúa nước cần bảo vệ nghiêm ngặt" trên địa bàn một số huyện thuộc các tỉnh: Phú Thọ, Hải Dương, Ninh Bình, Thanh Hóa, Bình Định, Đắk Lắk, Tây Ninh, Long An, An Giang. Đồng thời, chủ trì phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương chuyển mục đích đất trồng lúa để thực hiện các dự án đầu tư. Đến nay, sản xuất lúa vẫn đảm bảo được quy mô diện tích và mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.

Bên cạnh những kết quả đạt được, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp nói riêng còn có những hạn chế, bất cập như: công tác lập còn chậm ở tất cả các cấp, chất lượng hạn chế, chưa sát thực tế, chưa phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, tính khả thi thấp, trong quá trình thực hiện phải điều chỉnh nhiều lần; việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được duyệt còn bị buông lỏng, tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn tiếp tục xảy ra, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chạy theo yêu cầu của nhà đầu tư còn diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương5.

Phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất nói chung, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp nói riêng vẫn thiên về tổng hợp diện tích theo đơn vị hành chính (như đất trồng lúa, đất cây lâu năm,…) mà ít chú ý đến điều kiện tự nhiên (khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn,…), điều kiện cơ sở hạ tầng (giao thông, thuỷ lợi,…) gắn với từng mảnh đất, vùng/khu vực cây trồng, vật nuôi, hay nói cách khác là quy hoạch chưa thật sự gắn với yếu tố không gian sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính hiện nay cũng gây ra những cản trở nhất định đến sự phát triển ngành nông nghiệp theo hướng sản xuất lớn, phát triển theo vùng. Quy hoạch trên một địa bàn hành chính đôi khi bị chồng chéo bởi các quy hoạch của ngành nên có thể ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Nền sản xuất xã hội có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.3. Khái quát thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay

Thị trường là nơi gặp gỡ giữa bên cung và bên cầu để mua, bán, thuê và cho thuê các loại hàng hóa và dịch vụ. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý thì quyền sử dụng đất (chứ không phải đất đai) mới là hàng hoá trao đổi trên thị trường; và thị trường ở đây là thị trường quyền sử dụng đất (chứ không phải thị trường đất đai). Tương ứng như vậy thì thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp là nơi gặp gỡ giữa bên cung và bên cầu để mua, bán, thuê và cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Đặc điểm nổi bật của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam được quy định bởi tính chất đặc biệt (cả tự nhiên và pháp lý) của loại hàng hoá "quyền sử dụng đất nông nghiệp". Về mặt tự nhiên, đất nông nghiệp gần như không thể di dời từ nơi này đi nơi khác vì thế hàng hóa trên thị trường là cố định, địa điểm giao dịch và địa điểm nhận hàng hóa là khác nhau, người mua không thể mang hàng hóa đi nơi khác sau khi mua. Độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất phụ thuộc vào hành vi người sử dụng vì thế tính chất của hàng hóa luôn biến đổi. Đất nông nghiệp luôn có sự khác nhau giữa các mảnh đất, kể cả những mảnh liền kề nhau cũng có sự khác nhau về diện tích, về tính chất đất, về độ màu mỡ, về sự tiếp cận với giao thông, thủy lợi vì thế hàng hóa trên thị trường là khó đồng nhất. Ngoài ra, tính chất đặc biệt của hàng hóa đó thể hiện ở quy định về mặt pháp lý, hàng hóa ở đây chỉ là quyền sử dụng, chứ không phải quyền sở hữu tài sản, điều đó dẫn đến cơ chế hình thành giá trên thị trường khá phức tạp. Một hàng hoá thông thường giá bán phụ thuộc chủ yếu vào giá trị sử dụng, lợi ích khi sử dụng của hàng hóa, tuy nhiên đối với hàng hoá trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phụ thuộc thêm vào yếu tố "quyền của người sử dụng". Cùng một loại đất nông nghiệp gần như có cùng tính chất đất (cùng mục đích sử dụng và khả năng tạo ra hoa lợi trên đất), nhưng khi nhà nước trao quyền sử dụng nhiều hơn thì mảnh đất đó có giá bán cao hơn và ngược lại. Như vậy có thể thấy, giá giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được quyết định bởi 2 yếu tố, đó là giá trị sử dụng của mảnh đất và quyền được sử dụng trên mảnh đất đó. Giá trị sử dụng cao hay thấp phụ thuộc vào các yếu tố như độ phì của đất, vị trí thương mại và hạ tầng vùng sản xuất, thiên nhiên và thời tiết. Còn quyền của người sử dụng đất phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước đối với từng loại đất bao gồm cả quyền định đoạt, quyền chiếm hữu. Mức độ cho phép của Nhà nước càng lớn thì, giá bán của mảnh đất càng cao. Một mảnh đất Nhà nước chỉ cho phép trồng lúa sẽ có giá bán không cao bằng cùng mảnh đất đó nhưng vừa được phép trồng lúa và vừa được phép chuyển sang trồng cây khác nếu có cơ hội chuyển đổi theo tín hiệu thị trường. Một mảnh đất có thời gian sử dụng là 20 năm, giá sẽ thấp hơn khi cùng mảnh đất đó được sử dụng trong vòng 50 năm6.

Thực trạng phát triển của thị trường hàng hoá nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam nói riêng cần được phân tích, đánh giá trên các khía cạnh: đặc điểm của hàng hoá giao dịch trên thị trường, phương thức giao dịch của thị trường; đặc điểm bên cung, bên cầu của thị trường; hạ tầng thị trường; và mức độ hoạt động của thị trường.

Đặc điểm của hàng hoá giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam đa dạng về chủng loại, chủ thể quản lý, sử dụng; tương đối manh mún, nhỏ lẻ; có sự khác biệt lớn giữa các vùng; tính pháp lý của hàng hoá chưa cao. Theo mục đích sử dụng, đất nông nghiệp được chia thành 5 nhóm lớn, theo đó chủng loại hàng hóa cũng có 5 nhóm lớn đó là nhóm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và nhóm đất nông nghiệp khác. Trong từng nhóm này lại có rất nhiều loại khác nhau. Trong tổng số 27,3 triệu ha đất nông nghiệp, có 24,4 triệu ha đã được giao cho các đối tượng sử dụng, chiếm khoảng 90%; số còn lại 10% đang giao cho UBND cấp xã và các tổ chức khác quản lý. Trong bốn chủ thể chính đang được giao sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giao, thì hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức kinh tế trong nước chiếm đa số tương ứng với 55% và 33%; các chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm gần 0,1%7. Sự manh mún, nhỏ lẻ của đất nông nghiệp được thể hiện rất rõ qua số lượng thửa ruộng, đặc biệt là số lượng thửa ruộng trong từng hộ gia đình và diện tích trung bình một thửa ruộng. Cả nước hiện có khoảng 78 triệu thửa ruộng lớn, nhỏ khác nhau8. Với tổng 27,3 triệu ha đất nông nghiệp, diện tích trung bình mỗi thửa là 0,3 ha/thửa. Năm 2016, cả nước có 9,3 triệu hộ nông - lâm - thuỷ sản, trung bình mỗi hộ có khoảng 2,5 thửa ruộng, diện tích trung bình mỗi thửa là 0,18 ha9. Như vậy, tổng số thửa ruộng do các hộ gia đình sử dụng trong cả nước là khoảng 24 triệu thửa. Nhiều thửa trong một hộ là manh mún, nhưng số thửa không nằm liền nhau lại càng manh mún hơn. Hiện chỉ có khoảng 10% số hộ là có thửa ruộng liền bờ nhau10.

Bên cạnh đó, sự phân bổ và tính chất đất nông nghiệp có sự khác biệt lớn giữa các vùng dẫn đến quy mô thị trường quyền sử dụng đất cũng có sự khác biệt tương ứng. Năm 201611, diện tích đất nông nghiệp bình quân đầu người cả nước là 0,3 ha/người (kể cả người làm nông nghiệp và phi nông nghiệp). Tuy nhiên, con số này lại có sự khác nhau giữa các vùng, vùng Đồng bằng sông Hồng là thấp nhất, trung bình chỉ có 0,07 ha/người; trong khi vùng Tây Nguyên và vùng Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung con số này lên tới 0,6 - 0,8 ha/người. Một trong những yếu tố quyết định để đất đai trở thành hàng hóa là tính pháp lý của nó, nghĩa là đất đai phải được xác định ranh giới rõ ràng, đầy đủ các loại giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, các loại thế chấp, thuế, phí phải nộp theo pháp luật. Ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) là một trong những yếu tố đảm bảo tính pháp lý của hàng hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mảnh đất được cấp GCN sẽ có tính pháp lý cao hơn mảnh đất chưa được cấp; mảnh đất có GCN chính chủ sẽ có tính pháp lý cao hơn mảnh đất có GCN nhưng không chính chủ. Đến nay, kết quả thực hiện theo báo cáo của các địa phương, trên địa bàn cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hầu hết các đối tượng đang sử dụng đất với 41 triệu giấy chứng nhận, đạt tỷ lệ 96,3% diện tích cần cấp, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt 91,7%, đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất NTTS đạt 85,1%12. Như vậy vẫn còn tỷ lệ khoảng 8% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, 15% diện tích đất NTTS cần phải cấp GCN để đưa vào thị trường giao dịch được thuận lợi. Ngoài ra, sau những lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nhiều hộ đã không đăng ký để cấp lại GCN chính chủ, điều này làm cho tính pháp lý của nhiều mảnh đất bị yếu đi. Trong số 10.457 thửa đất của 2.729 hộ điều tra ở 12 tỉnh, có khoảng 25% chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính chủ; nguyên nhân chính là do sau khi chuyển nhượng chưa được cấp lại GCN (chiếm 52,2%)13.

Phương thức giao dịch trên thị trường thể hiện sự chuyển giao hàng hóa mang tính thương mại giữa người này với người khác. Liên quan đến giao dịch đất đai, Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Trong 05 hoạt động mang tính thương mại là chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất chỉ có hình thức chuyển nhượng là phổ biến, và là phương thức hoạt động chính của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam, tuy nhiên trong những năm gần đây, hình thức cho thuê và góp vốn bằng quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng. Từ 01/7/2014 đến 30/6/201714, đã có 493.231 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 161.353 ha; 1.873 giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất với diện tích 7.341 ha; 3.160 hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích 95.297 ha15.

Bên cung của thị trường quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng ở Việt Nam được chia làm hai loại là sơ cấp và thứ cấp, trong đó cung sơ cấp gần như không có vai trò quyết định, vì có tới 90% đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Vì thế, hoạt động của thị trường phụ thuộc nhiều vào nguồn cung thứ cấp, đó là những diện tích đất nông nghiệp đã giao hoặc cho thuê. Xu thế hiện nay, nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào 02 chủ thể chính là những hộ nông nghiệp tiểu điền và các công ty nông, lâm nghiệp. Đối với nguồn cung từ hộ tiểu điền, xu thế CNH, đô thị hoá dẫn tới sự chuyển dịch lao động từ khu vực nông nghiệp sang khu vực công nghiệp, dịch vụ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp trong nhiều hộ gia đình cũng ngày càng giảm. Tổng số hộ nông, lâm, thuỷ sản trên cả nước giảm từ 10,37 triệu hộ năm 2011 xuống còn 9,28 triệu hộ năm 2016, bình quân mỗi năm giảm 0,22 triệu hộ[1]. Cùng với xu hướng chuyển dịch từ hộ nông nghiệp sang hộ phi nông nghiệp, hiện tượng hộ nông nghiệp không muốn làm ruộng ngày càng nhiều. Sự suy giảm này, làm cho tình trạng bỏ ruộng hoang diễn ra ở nhiều nơi. Tính đến tháng 8/2013, cả nước có 42.785 hộ bỏ ruộng hoang không sản xuất. Tình trạng bỏ ruộng diễn ra chủ yếu ở Bắc Trung bộ (50,2%) và Đồng bằng sông Hồng (31,2%). Cùng với hiện tượng bỏ ruộng hoang, tỷ lệ hộ trả lại ruộng cũng nhiều, chỉ tính năm 2012 đến tháng 8/2013, cả nước đã có 4.407 hộ trả lại ruộng cho UBND xã với tổng diện tích là 433,1 ha, trong đó chủ yếu là đất nhận thuê khoán[2]. Đối với nguồn cung từ các doanh nghiệp nông - lâm nghiệp, thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc nâng cao hiệu quả khu vực doanh nghiệp nhà nước, việc cổ phần hóa hoặc giải thể các doang nghiệp nông - lâm nghiệp (tiền thân là các nông, lâm trường) sẽ được thúc đẩy mạnh. Năm 2005 cả nước có 441 doanh nghiệp nông lâm nghiệp, đến năm 2016 cả nước chỉ còn 254 doanh nghiệp nông lâm nghiệp. Khi đó, diện tích đất nông nghiệp trong các doanh nghiệp nông, lâm nghiệp sẽ được chuyển sang giao cho hộ gia đình, các doanh nghiệp khác sử dụng; hoặc giao cho UBND xã quản lý và cho thuê. Dự kiến tổng đất nông nghiệp do các doanh nghiệp nông, lâm nghiệp trả lại cho địa phương khoảng 452 nghìn ha[3].

Bên cầu của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam chủ yếu từ sự hình thành và phát triển ngày càng tăng của hộ gia đình đại điền và các doanh nghiệp nông nghiệp. Song hành với quá trình "rút lui khỏi nông nghiệp" của các hộ tiểu điền là quá trình tích tụ ruộng đất hình thành những hộ đại điền. Họ là những hộ có vốn lớn, có kiến thức, có sự đam mê sản xuất nông nghiệp nên đã và sẽ mua, thuê thêm đất nông nghiệp để sản xuất quy mô lớn từ đó hình thành nhiều trang trại, gia trại. Năm 2016 cả nước có 33,5 nghìn trang trại nông, lâm, thuỷ sản, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân mỗi năm tăng 10%^[4]. Số trang trại nêu trên đã sử dụng 175,8 nghìn ha đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản, tăng 13,5% so với năm 2011; bình quân một trang trại sử dụng 5,25 ha. Các trang trại đã tạo thêm chỗ làm việc, thu hút ngày càng nhiều lao động. Năm 2016, tổng số lao động thường xuyên của trang trại đạt 135,5 nghìn người, tăng 43,2% so với năm 2011, bình quân mỗi năm tăng 7,4%^[5]. Bên cạnh sự phát triển của các trang trại, gia trại, phải kể đến sự phát triển của các doanh nghiệp nông nghiệp. Việc hình thành nhiều doanh nghiệp mới trong hình lĩnh vực nông, lâm, thuỷ sản cũng như có nhiều doanh nghiệp phi nông nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông, lâm, thuỷ sản đã làm cho nguồn cầu về đất nông nghiệp được tăng lên. Năm 2016[6], cả nước có 3.846 doanh nghiệp nông, lâm, thuỷ sản, tăng 49% so với năm 2011, tăng mạnh so với giai đoạn 2006 - 2011 (18,7%). Không chỉ tăng về số lượng, mà quy mô của doanh nghiệp cũng tăng. Trong tổng số 3.846 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông, lâm, thuỷ sản, có 1.205 doanh nghiệp có vốn sản xuất kinh doanh từ 10 tỷ đồng trở lên (chiếm 31,3% tổng số doanh nghiệp), tăng 76,2% so với số doanh nghiệp cùng quy mô năm 2010. Hiện tượng nhiều doanh nghiệp phi nông nghiệp quy mô lớn như Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Hòa Phát, Hoàng Anh Gia Lai, TH Truemilk đã đầu tư vào sản xuất nông nghiệp ngày càng trở nên phổ biến. Điều này làm cho nền nông nghiệp có nhiều thay đổi, sự xuất hiện của các doanh nghiệp quy mô lớn, sử dụng hàng nghìn ha đất nông nghiệp cũng như cánh đồng mẫu lớn ngày càng nhiều. Năm 2016, cả nước đã có 2,2 nghìn cánh đồng mẫu lớn, diện tích gieo trồng trung bình một cánh đồng là 250 ha, số hộ tham gia bình quân một cánh đồng mẫu lớn là 274 hộ[7].

Hạ tầng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại, trong đó có 2 hạ tầng quan trọng là hạ tầng phục vụ trước giao dịch và hạ tầng phục vụ sau giao dịch. Hạ tầng phục vụ trước giao dịch đóng vai trò chính là cung cấp thông tin cho người mua và người bán để họ biết và ra quyết định mua, bán, thuê, cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hạ tầng phục vụ sau giao dịch chủ yếu là để hoàn thành thủ tục pháp lý, các thủ tục tài chính và một số thủ tục khác nhằm đảm bảo quyền cho người mua sau khi mua, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hiện tại, hạ tầng cung cấp thông tin cho các bên trước khi ra quyết định mua, bán, thuê và cho thuê đất nông nghiệp chưa thật sự phát triển, chưa thành hệ thống, kể cả chính thức của nhà nước (các sàn giao dịch) và của khu vực ngoài nhà nước (các trung tâm môi giới đất đai). Bên cung và bên cầu của thị trường gặp nhau được chủ yếu qua 3 nguồn tin chính, đó là bản thân họ tự đi rao bán, hỏi mua; thông qua bạn bè, hàng xóm giới thiệu và qua UBND xã giới thiệu. Hệ thống cung cấp thông tin qua internet và qua trung tâm môi giới đất đai là chưa nhiều. Theo kết quả điều tra 80 hộ[8] đã thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê, cho thuê quyền nông nghiệp tại huyện Cư M'gar (tỉnh Đắk Lắk) và huyện Duy Tiên (tỉnh Hà Nam) cho thấy, 47,4% số hộ có được thông tin phục vụ mua và bán, thuê và cho thuê đất nông nghiệp là thông qua sự giới thiệu của bạn bè, hàng xóm; 42,1% là do họ tự đến nhà để hỏi mua, cho thuê; số ít khoảng 7,9% là qua UBND xã nhờ giới thiệu. Đối với hạ tầng sau giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp, hiện tại đang phụ thuộc lớn vào Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất, trong đó Văn phòng đăng ký đất đai là nơi thực hiện các thủ tục sau khi giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hình mức thương mại cũng như các loại hình thức khác. Văn phòng đăng ký đất đai đã được thành lập một cách có hệ thống ở các địa phương. Tính đến cuối năm 2017[9], có 41/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập, kiện toàn Trung tâm phát triển quỹ đất; có 54 tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai được hình thành và từng bước hoàn thiện đã rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người dân. Hiện nay theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tác thửa, hợp thửa, xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp đều không quá 15 ngày, trước đây là 30 ngày.

Hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay thể hiện chủ yếu qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nguồn gốc đất nông nghiệp ở nông thôn có 40% do Nhà nước giao, 34% thừa kế, chỉ 12% là mua trực tiếp hoặc đấu giá, còn lại là đất khai hoang hoặc nguồn gốc khác[10]. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hoạt động rất yếu ớt, thậm chí có xu hướng giảm hoạt động. Trong số đất nông nghiệp được mua thì 29% mua trước 1994, 41% mua trong giai đoạn 1994 - 2003, 30% mua trong giai đoạn từ 2004 đến nay[11]. Qua điều tra 3.700 hộ tại 12 tỉnh[12] cho thấy, tỷ lệ hộ đã từng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là 13,2%; nếu xét theo mảnh ruộng, trong tổng số 8.204 mảnh ruộng hiện có của các hộ, có 601 mảnh ruộng các hộ có được là do mua của người khác, chiếm tỷ lệ 7,3%; nếu xét theo từng địa phương, hoạt động mua đất nông nghiệp có sự khác nhau giữa từng địa phương, hoạt động mua, bán đất nông nghiệp ở các tỉnh phía Nam nhộn nhịp hơn các tỉnh phía Bắc; các tỉnh phía Nam như Đắk Lắk, Đắk Nông, Lâm Đồng, Long An và Khánh Hòa, tỷ lệ hộ có đất bán chiếm từ 28,1% đến 49,6%; còn các tỉnh phía Bắc như Hà Tây (cũ), Lai Châu, Điện Biên, Nghệ An, Quảng Nam, Khánh Hòa chỉ từ 2,3% đến 15,9%. Có nhiều nguyên nhân giải thích cho việc hoạt động của thị trường bán đất ở các tỉnh phía Nam nhộn nhịp hơn, nhưng nguyên nhân chính có thể do đặc điểm sản xuất nông nghiệp và tập quán của chủ sử dụng đất. Các tỉnh phía Nam, chủ yếu là đất sản xuất hàng hóa quy mô lớn, tính thương mại cao như đất trồng cây lâu năm, cà phê, tiêu, điều; ngoài giá trị đất còn có cả giá trị của hệ thống cây trồng giá trị cao nên việc cho thuê không tiện bằng bán. Hơn nữa, có lẽ do đặc tính văn hóa của người miền Nam là có tính thương mại hơn, ít có sự tính toán "phòng thân" hơn người miền Bắc nên nông dân miền Nam thích bán hơn. Các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay tương đối đa dạng, có những hình thức chính thức và những hình thức phi chính thức. Tuy nhiên, những năm gần đây, cách thức chuyển nhượng chính thức ngày càng tăng. Nếu như giai đoạn 1993 - 1998, tỷ lệ các giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp theo hình thức trao tay, tự viết giấy chiếm tới 22,7%, nhưng đến giai đoạn 2008 - 2013, tỷ lệ này giảm còn 6,2%. Thay vào đó, tỷ lệ giao dịch chuyển nhượng qua cơ quan quản lý nhà nước giai đoạn 1993 - 1998 chỉ 12,1% nhưng đến giai đoạn 2008 - 2013 đã tăng lên đạt 58,8%[13].

Bên cạnh hoạt động chuyển nhượng, hoạt động thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp đã và đang diễn ra khắp nơi trong cả nước. Tính tại thời điểm năm 2016, trong số 3.700 hộ gia đình tại 12 tỉnh trong cả nước, tỷ lệ hộ có cho thuê đất nông nghiệp là 12,7%[14]. Thị trường thuê đất đất nông nghiệp tuy đã diễn ra ở các tỉnh trong cả nước, nhưng mức độ hoạt động có khác nhau ở từng địa phương. Nhìn chung, hoạt động thuê đất nông nghiệp ở các tỉnh phía Bắc có phần nhộn nhịp hơn so với các tỉnh phía Nam. Tính tại thời điểm năm 2016, các tỉnh phía Bắc như Hà Tây, Phú Thọ, Nghệ An và Quảng Nam, tỷ lệ các hộ thuê đất chiếm từ 10,3% đến 21,0%. Trong khi các tỉnh phía Nam như Đắk Lắk, Đắk Nông, Lâm Đồng và Long An, tỷ lệ này là từ 7,9% đến 10,8%[15]. Hoạt động cho thuê đất ở các tỉnh phía Bắc có phần nhộn nhịp hơn các tỉnh phía Nam bởi vì đất ở phía Bắc phần nhiều là đất trồng cây hàng năm nên thuận lợi cho thuê hơn. Hơn nữa có thể do đặc tính của người miền Bắc tính sở hữu, tính "phòng thân" cao hơn nên thích cho thuê hơn bán. Hình thức thuê đất nông nghiệp hiện nay cũng tương đối đa dạng. Các hộ có thể thuê lại đất của hộ khác có trả một mức phí cố định, mượn của người khác (không phải trả phí hoặc mức rất nhỏ phụ thuộc vào người mượn đất) hoặc chỉ trao đổi tạm thời. Trong đó, việc thuê lại đất của hộ khác có trả một mức phí cố định chiếm khoảng 49,3% trong tổng số hộ có thuê đất hiện nay; phần lớn việc cho thuê đất được thực hiện dưới dạng hợp đồng miệng, tỷ lệ thuê đất thông qua hợp đồng bằng văn bản mới chiếm khoảng 21,6% trong tổng các hộ cho thuê đất hiện nay[16]. Chỉ tiêu về tỷ lệ hộ thuê đất có trả một mức phí cố định và chỉ tiêu về hợp đồng cho thuê đất bằng văn bản càng cao, càng thể hiện tính chuyên nghiệp, sự phát triển của thị trường thuê đất nông nghiệp.

Hiện nay, để có thể chủ động nguồn sản phẩm ổn định, chất lượng cao, sạch, an toàn đáp ứng yêu cầu khắt khe của các thị trường đòi hỏi việc tổ chức sản xuất phải đáp ứng quy mô đủ lớn, tạo thuận lợi cho ứng dụng công nghệ mới, hiện đại. Trong khi đó, do còn bất cập trong quy định về hạn điền, tâm lý không muốn rời bỏ quyền sử dụng đất của người dân mà việc tìm kiếm mặt bằng cho sản xuất lớn còn gặp nhiều khó khăn. Đối với hình thức thuê đất, hiện các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong cả ba hình thức thuê đất đầu tư phát triển nông nghiệp. Khi thuê đất trực tiếp của người dân thì chi phí giao dịch cao và nhiều khi không thể tìm được mặt bằng sản xuất do nông dân không đồng thuận. Thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước thì thuận lợi hơn về giá, tuy nhiên quỹ đất công hiện rất hạn chế và ngày càng khan hiếm. Gần đây, một số địa phương như Hà Nam, Ninh Bình thí điểm hình thức chính quyền đứng ra thuê đất của người dân rồi cho doanh nghiệp thuê lại; cụ thể, chính quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông dân vẫn giữ. Ngân sách tỉnh ứng ngân sách trả tiền thuê đất cho các hộ dân, sau đó doanh nghiệp trả dần tiền thuê đất cho nhà nước. Tuy nhiên, hiện vẫn thiếu khung pháp lý làm cơ sở thực hiện: Luật đất đai không quy định chính quyền được ký hợp đồng thuê đất của dân và không cho phép tỉnh ký hợp đồng cho thuê đất khi chưa có quyết định thu hồi bồi thường GPMB; Luật ngân sách không cho phép ứng tiền ngân sách để trả tiền thuê đất của dân sau đó thu của doanh nghiệp nhiều lần để hoàn trả. Việc chưa có quy định, chế tài để triển khai hình thức này nên cũng rất rủi ro cho doanh nghiệp trả tiền thuê đất trực tiếp cho chính quyền đối với đất chính quyền thuê của người dân; ngược lại, quyền lợi của người dân cũng không được bảo đảm nếu chính quyền không công khai, minh bạch.

Ngoài hoạt động chuyển nhượng và thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong những năm gần đây, cũng xuất hiện một số mô hình thí điểm về việc nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, như mô hình góp đất trồng cao su ở Sơn La, Lai Châu; mô hình góp đất của nông dân xã Vân Sơn, huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa;… Tuy nhiên, hình thức này chưa phát triển do tâm lý không mặn mà của các doanh nghiệp hay cá nhân đứng ra đầu tư, đàm phán với nhiều người dân trong khi họ lại phải chia lợi tức đáng kể cho những bên tham gia. Thêm vào đó, các quy định và hướng dẫn về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đủ rõ ràng để cả người dân và doanh nghiệp an tâm. Người nông dân lo ngại việc sẽ mất quyền sử dụng đất của mình khi doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Doanh nghiệp không thể thế chấp quyền sử dụng đất cũng như vốn hóa giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư sản xuất. Đồng thời, doanh nghiệp cũng gặp rủi ro trong quá trình quản lý và hoạt động khi có rất nhiều các cổ đông là nông dân với trình độ dân trí còn hạn chế nên việc bỏ dở phá vỡ hợp đồng vẫn có thể xảy ra dẫn đến nguy cơ dự án đầu tư bị phá sản giữa chừng. Ngoài ra khi thực hiện hình thức tích tụ này chủ đầu tư phải có đủ năng lực nhất định, công khai, minh bạch mọi khoản đầu tư và mọi lợi nhuận có được trên diện tích đó.

1.4. Một số hạn chế, bất cập về chính sách pháp luật ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trong thời gian qua, chính sách, pháp luật đất đai về cơ bản đã được hoàn thiện phù hợp hơn với cơ chế thị trường, đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất tập trung, tích tụ đất đai theo quy mô lớn và yên tâm hơn trong việc đầu tư vào đất đai; thực tế đã có nhiều mô hình và phương thức thực hiện có hiệu quả, đóng góp tích cực cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp của Việt Nam. Chính sách, pháp luật khuyến khích, hỗ trợ đã bước đầu thu hút được một số doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp và đã góp phần quan trọng trọng việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất, nâng cao giá trị sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì việc thực thi chính sách pháp luật đất đai, và các chính sách pháp luật khác có liên quan nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn những hạn chế, bất cập, đó là:

Hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn khiêm tốn so với yêu cầu, nguyên nhân là do: Tích tụ, tập trung đất đai diễn ra còn chậm, sự manh mún và quy mô nhỏ lẻ về đất đai đang là rào cản lớn cho sự phát triển nông nghiệp của Việt Nam. Phân tán đất đai cản trở hiện đại hóa nông nghiệp, giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực do không tận dụng được tính kinh tế theo quy mô, tăng chi phí sản xuất, gây khó khăn cho nông dân trong việc điều phối sản xuất với các mảnh ruộng nằm phân tán, tăng chi phí xã hội trong việc thúc đẩy tập trung ruộng đất. Quy định hạn mức nhận chuyển quyền đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản đối với hộ gia đình, cá nhân (thông qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, xử lý nợ) chưa khuyến khích tích tụ, tập trung đất đai để phát triển những trang trại sản xuất hàng hóa quy mô lớn; có trường hợp còn gây khó khăn do việc nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định phải nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận vì hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền vượt hạn mức là hành vi pháp luật nghiêm cấm và phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối thế chấp khi vay vốn ngân hàng. Việc thu hút đầu tư vào sản xuất lúa hàng hóa quy mô lớn nhằm thuận lợi cho việc quản lý chất lượng lúa gạo và nâng cao giá trị sản xuất còn bị hạn chế bởi quy định doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Việc lựa chọn chủ đầu tư các dự án nông nghiệp trên thực tế chưa đảm bảo nguyên tắc quỹ đất nông nghiệp phải tập trung vào người có năng lực tổ chức sản xuất. Nhận thức của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền cho thuê, góp vốn quyền sử dụng đất của mình cho các đối tượng có năng lực tổ chức sản xuất để gia tăng hiệu quả sử dụng đất còn hạn chế. Cơ chế chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa mặc dù đã có bước đổi mới song vẫn chưa cho phép việc chuyển sang các cây lâu năm có giá trị kinh tế cao hơn.

Những quy định về giao đất nông nghiệp không thu tiền là phi thị trường, không phù hợp với nguyên tắc bất kỳ chủ thể nào có nhu cầu sở hữu, sử dụng hàng hóa, nguyên vật liệu đều phải chi trả chi phí. Hệ lụy của những điều chưa hợp lý này không chỉ đang tạo ra sự không công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất, mà còn làm giảm hiệu quả sử dụng đất, làm cho nguồn cung đất ra thị trường bị hạn chế. Điều này được thể hiện rõ qua thực trạng nhiều hộ dân sử dụng đất đang bỏ ruộng hoang nhưng không giao lại cho Nhà nước; trong khi các doanh nghiệp muốn có đất nông nghiệp lại rất khó khăn như hiện nay.

Việc thu hút doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực phát triển nông nghiệp, nông thôn vẫn còn một số hạn chế, cản trở sự tự do gia nhập thị trường nguyên nhân là do: Việc tiếp cận đất nông nghiệp của các doanh nghiệp còn gặp khó khăn do công tác công bố, công khai quỹ đất dành cho phát triển nông nghiệp trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế chưa tốt. Theo quy định những tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 173). Quy định như vậy làm cho tổng cung hàng hóa trên thị trường sẽ mất đi khi đất nông nghiệp được tiếp tục giao cho các tổ chức mà không thu tiền. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn bị hạn chế về các hình thức tiếp cận đất nông nghiệp so với doanh nghiệp trong nước. Nguồn lực đầu tư cho nông nghiệp, nông thôn hiện mới đáp ứng 55 - 60% nhu cầu. Vốn FĐI vào nông nghiệp, nông thôn còn thấp và có xu hướng giảm dần. Chính sách miễn, giảm thuế, phí, lệ phí cho lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn mang tính tích cực nhưng ở khía cạnh khác chính sách này vẫn chưa gắn chặt trách nhiệm của nông dân với xã hội như chính sách miễn, giảm thủy lợi phí còn thiếu chế tài trong quản lý, tạo ra tâm lý ỷ lại trong nông dân… Một số quy định về tín dụng ngân hàng khá chặt chẽ khiến nhiều hộ nông dân không có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay (quy định đối tượng muốn vay vốn ngân hàng phải chứng minh năng lực tài chính, phải có hiệu quả sản xuất năm sau cao hơn năm trước,…). Cơ chế chính sách huy động nguồn lực từ khu vực tư chưa đủ hấp dẫn và chưa được cải thiện.

Nhà nước chưa có các chính sách khuyến khích cụ thể để định hướng cho hình thức tích tụ, tập trung đất đai. Tích tụ, tập trung đất đai là nhu cầu tất yếu đối với quá trình tái cơ cấu ngành nông nghiệp và là điều kiện cần thiết để tổ chức sản xuất theo mô hình tập trung, quy mô lớn để mang lại hiệu quả sản xuất cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là tích tụ, tập trung như thế nào, quy mô  bao nhiêu và ở đâu cho phù hợp là câu hỏi lớn cần phải giải quyết hiện nay. Trên thực tế đang diễn ra nhiều mô hình, hình thức tích tụ, tập trung đất đai khác nhau nhưng mô hình, hình thức nào mang lại hiệu quả tổng hợp, bền vững cả về kinh tế, xa hội và môi trường thì chưa có được những đánh giá thấu đáo. Mặt khác, các chính sách khuyến khích của Nhà nước chưa cụ thể cho từng trường hợp để định hướng phát triển cho xã hội.

Việc cung cấp thông tin về đất đai là nội dung rất quan trọng có liên quan đến tính minh bạch và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở các địa phương thực hiện còn chậm và đang có nhiều bất cập như: hệ thống thiết bị và đường truyền còn rất hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu quản lý, vận hành, khai thác sử dụng thông tin đất đai ở các cấp; phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đang sử dụng ở các địa phương còn chưa thống nhất, gồm nhiều loại phần mềm khác nhau, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng thống nhất cho hệ thống thông tin đất đai quốc gia; còn nhiều tỉnh, huyện, xã chưa triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hoặc đã triển khai nhưng chậm hoàn thành hoặc đã cơ bản hoàn thành (có khoảng 120 đơn vị cấp huyện) nhưng chưa được đưa vào quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả trong quản lý đất đai. Nguyên nhân chủ yếu do chưa được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, đường chuyền để đưa vào quản lý, vận hành, khai thác sử dụng.

2. Định hướng, giải pháp sử dụng hiệu quả và phát triển thị trường đất nông nghiệp nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và phát triển nông nghiệp hiện đại

2.1. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020, định hướng đến năm 2030

Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020^[17] là 26,732 triệu ha, trong đó đất trồng lúa cần giữ và bảo vệ là 3,812 triệu ha. Trong quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; kiểm tra giám sát việc lập quy hoạch, quản lý sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Năm 2016, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020^[18] là 27,038 triệu ha, trong đó đất trồng lúa cần giữ và bảo vệ là 3,730 triệu ha. Đồng bằng sông Cửu Long là vùng đất rộng lớn có lợi thế về sản xuất lúa gạo (chiếm 46,2% diện tích đất trồng lúa của cả nước[19], đóng góp 50% sản lượng lúa, 95% lượng gạo xuất khẩu[20]), tuy nhiên, trong bối cảnh toàn cầu hóa, hội nhập quốc tế, đứng trước những thách thức của BĐKH, việc khai thác tài nguyên nước của các quốc gia trên thượng nguồn làm giảm lượng phù sa, xâm nhập mặn sâu vào nội vùng, đòi hỏi có những điều chỉnh cho phù hợp với tình hình mới. Thay đổi tư duy phát triển, chuyển từ tư duy sản xuất nông nghiệp thuần túy, chủ yếu là sản xuất lúa sang tư duy phát triển kinh tế nông nghiệp đa dạng, đáp ứng nhu cầu của thị trường, chuyển từ phát triển theo số lượng sang chất lượng. Giảm diện tích trồng lúa và các cây trồng sử dụng nhiều nước ngọt nhưng giá trị thương mại thấp[21]. Như vậy có thể nhận thấy, mục tiêu giữ và sử dụng linh hoạt 3,8 triệu ha đất chuyên trồng lúa nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và nâng cao hiệu quả sử dụng đất về cơ bản vẫn đang được thực hiện mặc dù không nhất thiết là phải giữ cố định diện tích đất chuyên trồng lúa là 3,8 triệu ha.

Để bảo đảm định hướng dài hạn cho việc sử dụng đất nói chung, sử dụng đất nông nghiệp nói riêng, thiết nghĩ Việt Nam cần có một chiến lược sử dụng đất, trong đó có nội dung về chiến lược sử dụng đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, cần đổi mới phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất nói chung, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp nói riêng theo hướng quy hoạch không gian trên cơ sở phân vùng chức năng thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích đất như hiện nay.

2.2. Giải pháp sử dụng hiệu quả và phát triển thị trường đất nông nghiệp nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và phát triển nông nghiệp hiện đại

Luật Đất đai cần làm rõ quyền, trách nhiệm của cơ quan đại diện chủ sở hữu về đất đai ở Trung ương và địa phương đối với từng loại đất thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật.

Nâng cao chất lượng xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bảo đảm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, đồng bộ; linh hoạt việc chuyển mục đích sử dụng trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước. Tất cả các thủ tục hành chính về đất đai đều phải thông qua hệ thống Trung tâm hành chính công của tỉnh, thành phố nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục hành chính. Mở rộng đối tượng là các doanh nghiệp, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất và ở vùng địa phương trong sử dụng đất lúa. Đẩy mạnh tích tụ, tập trung ruộng đất, mở rộng mức chuyển nhượng đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường trên tinh thần tự nguyện, tuân thủ phát luật; bảo đảm sử dụng hiệu quả đất đai, phù hợp với điều kiện đất đai của từng vùng, địa phương; bảo đảm hài hoà lợi ích của nông dân, doanh nghiệp và nhà nước.

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan như Đầu tư, Doanh nghiệp, Đấu thầu, Nhà ở,… theo nguyên tắc bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai bảo đảm không chồng chéo, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức thi hành trên thực tế, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Các pháp luật khác có liên quan phải bảo đảm thống nhất và đồng bộ với pháp luật đất đai. Thiết lập cơ chế cộng đồng thoả thuận chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất theo quyết định của đa số; cơ chế trưng mua, trưng thuê quyền sử dụng đất cho các mục đích công cộng.

Xây dựng và ban hành thuế bất động sản; thuế luỹ tiến đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn theo quy định; chính sách tài chính đất đai nhằm khuyến khích các nhà đầu tư trong nông nghiệp sử dụng đất có hiệu quả. Tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, phù hợp với cơ chế thị trường bảo đảm hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, sớm tiến tới áp dụng một giá đất; thực hiện đúng nguyên tắc cơ quan xác định giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập.

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng làm rõ quyền của đại diện chủ sở hữu đối với từng loại đất nông nghiệp; thể chế hoá quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất. Hoàn thiện cơ chế chính sách để mở rộng đối tượng là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất lúa để tổ chức sản xuất kinh doanh quy mô lớn. Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất nông nghiệp phù hợp với thực tiễn sản xuất của từng vùng, miền. Đồng thời có cơ chế, chính sách để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, quyền chủ quyền đất đai, quyền tài sản của người nông dân và hạn chế tối đa việc lợi dụng chính sách tích tụ, tập trung đất đai nhằm đầu cơ, tích trữ đất.

Cơ cơ chế, chính sách phù hợp bảo đảm lợi ích của các tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xây dựng nguyên tắc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, điều kiện góp vốn, giá trị vốn góp (theo giá đất, theo sự phát triển của doanh nghiệp), cơ chế minh bạch trong hạch toán kinh doanh. Quy định rõ ràng về hai trường hợp góp vốn chuyển quyền sử dụng đất và góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất. Xây dựng cơ chế pháp lý để doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp để vay vốn ngân hàng. Xây dựng cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn theo hình thức nhận vốn góp băng quyền sử dụng đất của người dân tại địa bàn khó khăn. Có những chính sách khuyến khích hình thức góp vốn băng quyền sử dụng đất như chính sách hỗ trợ riêng cho người nghèo, người ít đất và dân tộc thiểu số khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất (về khuyến nông, đào tạo nghề, tạo việc làm, phát triển kinh doanh,…).

Nhà nước có cơ chế tín dụng để khuyến khích chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp hàng hoá lớn trong quy mô lớn. Hoàn thiện chính sách tài chính giá đất, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp từ sau năm 2020 để buộc các chủ đất đưa đất nông nghiệp vào sử dụng, tránh để hoang hoá, đồng thời thông qua đó để điều tiết việc sử dụng đất. Điều chỉnh cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi cây trồng, vật nuôi, xây dựng công trình phụ trợ trên đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo tín hiệu quả thị trường.

Rà soát, sửa đổi, bổ sung những nội dung chưa thống nhất, còn xung đột, mâu thuẫn trong chính sách pháp luật có liên quan đến quy hoạch, đất đai, đầu tư. Bổ sung chức năng thuê, cho thuê và vốn để Tổ chức phát triển quỹ đất tạo quỹ đất nông nghiệp quy mô lớn nhằm chủ động kêu gọi đầu tư, cùng với doanh nghiệp tổ chức xây dựng các mô hình sản xuất nông nghiệp có hiệu quả. Xây dựng cơ chế đối với đất thuê từ 5 năm trở lên thì cá nhân, tổ chức đi thuê đất được thế chấp bằng giá trị thuê để vay vốn sản xuất nông nghiệp. Xây dựng khung pháp lý để bảo lãnh tín dụng dựa vào tài sản trên đất.

Quy hoạch vùng chuyên canh, đẩy mạnh đầu tư theo hình thức đối tác công - tư để xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh thu hút đầu tư của doanh nghiệp; hỗ trợ về cơ sở hạ tầng đối với các diện tích mới được tích tụ, tâp trung; vận dụng các chính sách hỗ trợ hiện có để thu hút các tổ chức, cá nhân đầu tư vào vùng chuyên canh; xác định rõ vai trò của chính quyền địa phương trong đo đạc, cấp giấy chứng nhận, rà soát lại quy hoạch phù hợp,… đối với diện tích được tích tụ và tập trung cho các hộ nhận chuyển nhượng, thuê đất nông nghiệp.

Chính quyền địa phương có chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm để rút bớt lao động nông nghiệp ra khỏi nông nghiệp; hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có thời hạn hợp đồng từ 5 năm trở lên. Các cấp ủy đảng, chính quyền địa phương có trách nhiệm đào tạo, chuyển đổi nghề cho người nông dân, đặc biệt là đối với đồng bào dân tộc thiểu số không có đất, thiếu đất sản xuất, bảo đảm lợi ích lâu dài, bền vững cho người nông dân.

Tập trung đầu tư nguồn lực tài chính, đẩy mạnh việc đo đạc lập bản đồ địa chính, điều tra chất lượng, tiềm năng, thoái hoá đất đai, phân hạng đất nông nghiệp; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo mô hình tập trung thống nhất, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phần mềm, cơ sở dữ liệu và các quy chế quản lý vận hành, bảo đảm cơ sở dữ liệu đất đai xây dựng đến đâu phải được quản lý, cập nhật, khai thác sử dụng ngay đến đó để bảo đảm hiệu quả trong quản lý đất đai và đáp ứng nhu cầu thông tin đất đai trong xã hội. Tiếp tục rà soát, đơn giản hoá thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, thực hiện công bố công khai các thủ tục theo quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, doanh nghiệp trong tổ chức thực hiện, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng cung cấp dịch vụ công của Văn phòng đăng ký đất đai, từng bước chuyển cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng tự chủ. Xây dựng và hoàn thiện cơ chế nhằm phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp.

Đẩy mạnh cải cách hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai. Phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai. Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai hiện đại. Đẩy mạnh việc đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ, năng lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Các hình thức tích tụ, tập trung ruộng đất trong nông nghiệp: vấn đề và giải pháp; Trung tâm Thông tin - Tư liệu; Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; năm 2017
2. Quyết định số 272/QĐ-TTg ngày 27/02/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt kết quả kiểm kê đất đai năm 2005
3. Báo cáo số 15-BC/BCĐ ngày 19/3/2018 của Ban Chỉ đạo Ban Chấp hành Trung ương về Sơ kết 5 năm thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại
4. Báo cáo Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2016 - 2020) cấp quốc gia, Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2016
5. Báo cáo nghiên cứu Điều chỉnh chính sách đất đai nhằm thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), năm 2017
6. Quyết định số 2311/QĐ-BTNMT ngày 28/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2016 (31/12/2016)
7. Kết quả Tổng điều tra Nông thôn, nông nghiệp và thủy sản năm 2016, Tổng cục thống kê, năm 2017
8. Báo cáo tổng kết công tác năm 2017 và kế hoạch công tác năm 2018 Tổng cục Quản lý đất đai
9. Báo cáo đổi mới chính sách đất đai cho tái cơ cấu ngành nông nghiệp, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn
10. Kết quả nghiên cứu của CIEM/UNU-WIDER và cs (2017)
11. Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22/11/2011 của Quốc hội về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) cấp quốc gia
12. Nghị quyết số 134/2016/QH13 ngày 09/4/2016 của Quốc hội về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp quốc gia
13. Nghị quyết số 120/NQ-CP ngày 17/11/2017 của Chính phủ về phát triển bền vững đồng bằng sông Cửu Long thích ứng với biến đổi khí hậu
14. Nghiên cứu của Hoàng Xuân Phương, năm 2014
15. Số liệu thống kê các năm, Tổng cục thống kê