Một số bất cập của Luật Đất đai và giải pháp hoàn thiện
Sau vài năm tổ chức thi hành, Luật Đất đai đã bộc lộ khá nhiều điểm bất cập như: nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước như vấn đề tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn; quỹ đất để đấu giá, đặc biệt là việc khai thác đất ven các công trình hạ tầng đã đầu tư xây dựng; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp, còn tình trạng dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng.
 
 
Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thu nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai còn diễn ra. Các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai vẫn chưa ngăn chặn và xử lý kịp thời, các khiếu nại, khiếu kiện về đất đai còn chiếm tỷ trọng lớn. Việc xác định giá đất còn thấp so với thị trường, thủ tục xác định giá đất cụ thể còn kéo dài. Bên cạnh đó, nhiều quy định trong Luật Đất đai chưa phù hợp với Hiến pháp và có sự xung đột lớn một số luật có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Lâm nghiệp, dẫn đến hệ quả trực tiếp là nhiều dự án tại Hà Nội và TP. HCM chậm được phê duyệt, hoặc phải dừng lại; từ đó sẽ gây nên tình trạng sốt giá, đầu cơ và rối loạn thị trường bất động sản, tạo ra nhiều rào cản trong đầu tư kinh doanh.
 
Vì vậy trước những bất cập trên, sửa đổi Luật Đất đai là một việc làm cần thiết và mang tính cấp bách, quan trọng, trong đó chú trọng giải quyết triệt để những vấn đề còn tồn đọng và hạn chế như hiện nay, có thể kể đến như các vấn đề sau: 
 
Khung giá đất
 
Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải "phù hợp" với giá đất phổ biến trên thị trường nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như khung giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều lần. Điều này dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng khi mà giá đền bù chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường, khiến cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không có sự đồng thuận. Trong khi đó, nếu nhượng lại đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án thì người dân nhận được mức giá khá sát với giá thị trường, tương xứng với giá trị đất quy đổi. Tình hình này gây ra mâu thuẫn giữa các loại dự án trong việc đền bù, người bị thu hồi đất dễ dàng thỏa thuận với chủ dự án là các doanh nghiệp hơn là dự án được đền bù từ ngân sách nhà nước.
 
Vì thế, khi nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án luôn bị "vướng" bởi yếu tố này, khiến cho các công trình bị chậm tiến độ, đồng thời tình trạng khiếu kiện về đất đai cũng tăng mạnh, có sự so bì giữa những người có đất bị thu hồi trên cùng một vị trí hoặc vùng lân cận. 
 
Bên cạnh đó, trong thời gian qua các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất "đua nhau" thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Căn nguyên của phong trào này là giá đất do Nhà nước quy định quá thấp so với giá thị trường, số tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích đất là không nhiều trong khi số tiền lợi nhuận thu được là cực lớn. Điều này đã và đang trở thành một điều kiện để các chủ đầu tư "trục lợi" từ đất đai, làm ngân sách nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được. 
 
Rõ ràng, quy định về khung giá đất hiện nay hoàn toàn không có khả năng điều tiết các yếu tố về giá trị đất đai, vì vậy giải pháp là có thể bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất" và xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp, trên cơ sở giá đất thị trường. Song hành cùng với đó là thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay để phù hợp với từng mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của từng đối tượng. 
 
Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, giải quyết hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư
 
Thực tế các tranh chấp chủ yếu là phát sinh trong thời gian vừa qua xuất phát từ việc đền bù cho người dân khi thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 đã xác định cụ thể 2 cơ chế thu hồi đất: Một là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai là thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư. Theo đó, nếu thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trình tự, thủ tục thu hồi, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân được thực hiện theo quy định tại pháp luật đất đai, trên cơ sở khung giá đất do Nhà nước ban hành và mang tính áp đặt. Nếu thu hồi đất để thực hiện các dự án của chủ đầu tư thì sẽ do chủ đầu tư cùng người sử dụng đất thỏa thuận và không mang tính cưỡng chế Nhà nước, vì vậy mức đền bù thường sát với giá thị trường, đảm bảo được lợi ích của người bị thu hồi đất.
 
Mặc dù cơ chế thu hồi được quy định rõ ràng như vậy, nhưng khi triển khai trên thực tế lại bị "vấp", lúng túng bởi sự không rõ ràng giữa thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của chủ đầu tư. Thực tế, tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên Luật lại không định nghĩa hay giải thích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được hiểu là như thế nào, thay vào đó là liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 
 
Điều này dẫn đến đến trên thực tế nhiều trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội mang bản chất vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng lại không được quy định trong luật như các dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT… đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tâm lí không hợp tác của người dân, cũng như tạo kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách và một số đối tượng trục lợi, tham nhũng. Nhiều dự án kinh tế mang bản chất lợi ích của nhà đầu tư nhưng lại được gắn mác lợi ích quốc gia, công cộng; kết quả giá trị đền bù thấp, gây ra tình trạng bất bình trong xã hội, các khiếu nại khiếu kiện vì thế cũng gia tăng. 
 
Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi cần phải làm rõ các khái niệm thế nào là phát triển kinh tế - xã hội, thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Theo đó nên tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ra khỏi mục đích phát triển kinh tế - xã hội thuần túy để từ đó áp dụng cơ chế thu hồi, đền bù là khác nhau.
 
Mặt khác, Luật Đất đai cho phép việc chuyển nhượng đất giữa người sử dụng và chủ đầu tư để thực hiện dự án, công trình sản xuất. Tuy nhiên luật lại không có bất kỳ sự điều chỉnh nào cho quan hệ này, thay vào đó là các bên được tự do thỏa thuận. Điều này dẫn đến trên thực tế, một số chủ đất cố tình ép giá, đưa ra nhiều điều kiện bất hợp lý cho việc giải phóng mặt bằng. Kết quả là trong khi mặt bằng gần như đã "sạch" nhưng dự án đã phải bị kéo dài trì trệ chỉ vì chủ đầu tư không đáp ứng được mức giá "trên trời" của một số chủ đất. Sự bỏ ngỏ của Luật Đất đai khi chủ đất có mức giá "bất hợp lý" là không được giải quyết. Xét thấy, nếu Luật Đất đai không có sự điều chỉnh kịp thời và hợp lý đối với trường hợp này sẽ dẫn đến tình trạng giá đất bị "thổi phồng" là rất cao. Vì vậy, cần thiết phải điều chỉnh trường hợp này trên tinh thần tôn trọng sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sử dụng đất nhưng có cơ chế xử lý khi không thể thỏa thuận được.
 
Một điểm bất cập nữa trong công tác bồi thường thu hồi đất nữa là: nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi là bồi thường theo giá thị trường nhưng khi đi vào thực tế việc xác định theo giá thị trường là không rõ ràng. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng đã có "sự vênh" khi Luật Đất đai quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của nhà nước nhưng trong Luật Xây dựng lại quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của chủ đầu tư. Vì vậy, câu chuyện ở đây là phải hòa hòa lợi ích của các bên. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng cần phải linh hoạt, thực hiện theo đúng nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất và người thu hồi. Tức là giá đất của người sử dụng đất được nhận về phải khiến họ hài lòng, vui vẻ và đồng thuận với giá mà nhà nước thu hồi.
 
Tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, an ninh lương thực
 
Tích tụ đất nông nghiệp là một trong những cách thức để phát triển những cánh đồng công nghệ mới. Đây cũng là chủ trương của Nhà nước ta trong nhiều năm nay, nhưng thực tế quá trình tập trung, tích tụ ruộng đất nông nghiệp diễn ra còn rất chậm. Nguyên nhân chính nhất là do một số quy định của Luật Đất đai đã hạn chế việc tiếp cận đất đai với quy mô lớn như: hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha, nếu tập trung quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước; quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Chính sự giới hạn này đã dẫn đến các chủ thể tập trung ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập, tìm kiếm nguồn đầu tư kinh doanh cũng như hạn chế sự tiếp cận đất nông nghiệp của các nhà đầu tư. 
 
Mặt khác, việc tập trung ruộng đất còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết như trình tự thu hồi đất và giao đất có sự tham gia của Nhà nước không hay tự các bên thỏa thuận, thống nhất; khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Tất cả những điều này đều chưa được điều chỉnh. 
 
Vì vậy, để phát triển thị trường nông nghiệp, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung ruộng đất nông nghiệp theo yêu cầu phát triển nền nông nghiệp công nghệ cao, hữu cơ và bền vững, Luật Đất đai cần có cơ chế linh hoạt để mở rộng hạn điền, mở rộng đối tượng được tiếp cận đất nông nghiệp; xây dựng những chính sách phù hợp với thị trường chuyển nhượng, cho thuê ruộng đất, tạo hành lang pháp lý về đất đai cho các đối tượng mua bán thuận lợi, thủ tục đơn giản…
 
Như vậy, có quá nhiều vấn đề phức tạp mà Luật Đất đai chưa điều chỉnh được. Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai cần thiết phải đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng-an ninh, đảm bảo ổn định chính trị xã hội, đáp ứng yêu cầu của hội nhập. Do đó, các giải pháp hoàn thiện phải được nghiên cứu, tổng kết và đánh giá một cách kỹ lưỡng, bảo đảm khoa học, có căn cứ lý luận và phù hợp với thực tiễn.
 
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law firm