Sửa đổi Luật Đất đai: Cần giải quyết hài hòa quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư

Chưa có dự án nào quy mô lớn mà doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất

Đó là đề nghị của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại hội thảo “Góp ý dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức ngày 8/3.

CẦN DỮ LIỆU THẬT ĐỂ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT 

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng dự thảo Luật đất đai lần này là sản phẩm không chỉ của cơ quan trình mà cả của Quốc hội, Chính phủ, tập hợp được trí tuệ của hệ thống chính trị, đặc biệt của các doanh nghiệp. Do đó cần được nâng niu, trân trọng, gọt dũa và hoàn thiện.

Theo Phó Thủ tướng, tất cả doanh nghiệp nói chung, từ doanh nghiệp Nhà nước đến doanh nghiệp vừa và nhỏ, đều cần phải tiếp cận đất đai, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai cho các mục đích khác nhau.

Chính vì thế, Phó Thủ tướng mong muốn lắng nghe các ý kiến góp ý về dự thảo Luật lần này. Hiện nay, dự thảo còn rất nhiều vấn đề cần góp ý từ cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia. Phó Thủ tướng cũng dẫn chứng ra một số những vấn đề cần góp ý như: Luật đã tạo điều kiện thuận lợi để tất cả doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai công bằng, sử dụng, khai thác hiệu quả hay chưa? nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Thời gian qua, việc tiếp cận đất đai rất khó khăn trong khi đây là khu vực doanh nghiệp có vai trò hết sức quan trọng với đất nước.

Về phương pháp định giá đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng nếu định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu thật, rõ ràng về giá đất đai, kinh doanh đất đai.

“Nếu không đưa ra phương pháp phản ánh giá trị, quy luật một cách bình thường của thị trường thì không bao giờ chúng ta có được giá đúng. Chúng ta phải thừa nhận rằng giá thị trường chỉ thể hiện khi bán khi mua, kể cả khi “sốt” đất hay không, nhưng thực tế quản lý đất đai chúng ta không thể dựa vào giá này được”, Phó Thủ tướng nói.

Do đó, chính sách đất đai phải đảm bảo tính ổn định và có sự điều tiết của nhà nước để giá đất đai không lên quá cao làm ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư. Và phương pháp này hoàn toàn dựa trên sự tính toán, thống kê để làm.

Như vậy, cách thức được đề xuất là bỏ đi khung giá và quay lại bảng giá, cố gắng để bảng giá gần như phản ánh được quy luật trong điều kiện thị trường bình thường. Nếu thị trường biến động, lúc đó sẽ tìm cách xác định những biến động đó và cập nhật lại bảng giá. Có bảng giá đất, chính sách sẽ xoay quanh bảng giá đó để tạo sự công bằng trong thu hồi đất đai, đền bù cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đai.

Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

DOANH NGHIỆP KHÓ TỰ THOẢ THUẬN ĐƯỢC GIÁ ĐỀN BÙ

Một vấn đề khác cũng đang được thảo luận nhiều đó là thu hồi đất đai. Hiện nay, có hai hình thức thu hồi đất đai, bao gồm: doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân sau đó Nhà nước thực hiện thu hồi hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi và giao đất sạch cho doanh nghiệp.

Phó Thủ tướng cho biết, dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như: Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, thay đổi diện mạo, bảo vệ môi trường… Liệu phạm vi, đối tượng mở rộng như vậy được chưa, điều này cần được góp ý từ doanh nghiệp, người dân.

Nói về nghịch lý "2 chính sách và 2 giá" hiện nay, Phó Thủ tướng cho rằng nếu tự thoả thuận thì quỹ đất doanh nghiệp thu rất nhỏ nhưng lợi nhuận cao nên giá đưa ra rất cao. Khi đó sẽ có sự so sánh giữa doanh nghiệp và Nhà nước. Những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hoà các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội. Đây là câu chuyện đòi hỏi các doanh nghiệp phải nhìn nhận lại.

Bởi theo Phó Thủ tướng, trên thực tế chưa có dự án nào quy mô lớn mà doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất, chỉ thoả thuận được khoảng 70%, còn lại 30% “chịu”. Đây cũng chính là lý do đất đai không đưa vào sử dụng được do không thu hồi, không giải phóng mặt bằng được. Như vậy, hiệu quả sử dụng đất bị ảnh hưởng rất lớn. Cũng chưa có dự án nào nhà nước không phải tham gia với tư cách cơ quan quản lý. “Đây là điểm yếu mong muốn các doanh nghiệp, chuyên gia góp ý cho dự thảo”, Phó Thủ tướng nói.

Khẳng định Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, Phó Thủ tướng cho biết Nhà nước phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất đều thụ hưởng được kết quả. Nên dự thảo cố gắng lượng hoá để người dân sau khi thu hồi đất đai thì đền bù thế nào cho công bằng. Cụ thể, có tiêu chí cụ thể về hạ tầng, chỗ ở thế nào là hơn, thu nhập thế nào là hơn…

KHÔNG ĐỂ ĐẤT ĐAI “NÓNG” LÊN

Cũng theo Phó Thủ tướng, một chính sách xuyên suốt là nhà nước phải kiểm soát để khai thác sử dụng đất có hiệu quả, kiểm soát thị trường trong đó kiểm soát giá cả đất đai, không để đất đai “nóng” lên, cũng không để lạm dụng tài nguyên đất đai cho nguồn thu. Chính vì thế, dự thảo lần này thiết kế mở ra “quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm”.Trước đây người thuê đất hàng năm không có quyền gì nhưng hiện nay trong mọi đối tượng có thể thuê 50, 60 năm nhưng trả tiền hàng năm. Quy định này nhằm giải quyết bài toán: đừng để từng nhiệm kỳ lợi dụng quá vào vấn đề đất đai để thu và để đất đai lãng phí. Ngoài ra, việc mở rộng quyền này, đất cho thuê hàng năm mới đưa vào thương mại hoá được, vì hiện nay khoảng 40% đất đai không thương mại hoá được nên không phát huy được giá trị gia tăng của đất.

Tuy nhiên, lãnh đạo Chính phủ cũng băn khoăn rằng, nếu trả tiền hàng năm doanh nghiệp có thể không yên tâm vì giá sẽ thổi dần lên hàng năm thì không hạch toán được với những dự án đầu tư lớn. Hơn nữa bản thân nhà nước cũng không yên tâm vì mở rộng quyền cho doanh nghiệp nhưng kiểm soát quyền thế nào để không bị lợi dụng.

“Tôi đề nghị các chuyên gia, doanh nghiệp góp ý cho vấn đề này nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp, để đất đai thương mại hoá nhưng phải kiểm soát được, không để doanh nghiệp lợi dụng”, Phó Thủ tướng đề nghị.

Tại hội thảo, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải lưu ý rằng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có phạm vi tác động rất rộng, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, mọi tầng lớp nhân dân, các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị, các tổ chức, cá nhân. Yêu cầu đặt ra là sửa đổi toàn diện luật để đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới, khắc phục được những bất cập của Luật Đất đai năm 2013 sau 10 năm thực hiện, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cản trở sự phát triển của đất nước.

Do đó, sửa đổi Luật Đất đai cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với hoàn thiện các quy định về kiểm tra, giám sát, bảo đảm tính nghiêm minh, hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai.

Theo ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI, các quy định pháp luật về đất đai từ năm 2013 đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập như tài chính đất đai, quyền của doanh nghiệp phát triển các dự án có sử dụng đất, vấn đề xây dựng các công trình ngầm công trình trên không, các quy định công khai minh bạch quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, thủ tục hành chính đất đai…

Tất cả những vấn đề này đều đặt ra bài toán mới cho sự phát triển bền vững của đất nước và sự an tâm của các doanh nghiệp. Do đó, thể chế, chính sách có vai trò quan trọng trong khơi thông nguồn lực đất đai là chìa khoá xây dựng đất nước giàu mạnh.

Theo VNEconomy